 |
18 ноября 2006 г.
Склад в большом городе
Антон Белых
31 октября 2006 года.
Многие предприниматели мечтают о складе пусть плохоньком, но
где-нибудь под боком, недалеко от офиса. Однако уровень существующих помещений оставляет желать лучшего, а их
стоимость может шокировать даже искушенных арендаторов.
Бурное развитие рынка складской недвижимости идет в основном за пределами
МКАД. Именно вдоль радиальных магистралей вырастают современные складские
комплексы высшего класса. Тем временем многие компании-арендаторы остро
нуждаются в качественных (или не очень) складских помещениях в черте города,
чтобы оперативно доставлять товары клиентам и заказчикам. Им-то сегодня и
приходится труднее всего.
Низкий класс
Увы, предложение складов в Москве крайне ограничено. Главным образом они
представлены помещениями, сохранившимися с советских времен и ныне
переоборудованными под нужды арендаторов. По словам специалиста по исследованиям
рынков компании Jones Lang LaSalle Ольги Рыбаковой, большинство складов в черте
Москвы представляет собой строения низкого качества — это многоэтажные комплексы
или же здания в еще оставшихся промзонах: преимущественно овощебазы, ангары и
прочие хозяйственные постройки. По оценке руководителя отдела складской
недвижимости компании Praedium Руслана Суворова, помещения класса С и D занимают
более 70% складского рынка Москвы. Общую площадь складов этого класса
заместитель директора отдела складской недвижимости компании Knight Frank Виктор
Афанасенко оценивает в 1,9 миллиона квадратных метров.
При этом, по данным Ольги Рыбаковой, общий объем рынка складов классов А и В
в Москве составляет всего 420 тысяч кв. м, из которых к классу А относится 60-70
тысяч.
Прирост предложения на этом рынке идет крайне медленно. Скорее, наоборот: в
Москве существует целая программа по выводу промышленных и складских объектов за
пределы города (несколько лет назад правительством Москвы было принято два
соответствующих постановления). За новое же строительство складских помещений в
Москве девелоперы берутся крайне неохотно. Слишком дорогая земля, дефицит
участков, множество обременений, налагаемых на инвестиционные контракты
московскими чиновниками, — все это приводит к тому, что инвестору гораздо
выгоднее построить на имеющемся участке офисный или торговый центр, который
принесет боґльшую отдачу с одного квадратного метра использованной земли. Также
негативное воздействие на развитие рынка оказывает ограничение на въезд в
столицу большегрузного транспорта. «Значительная доля заявленных проектов
складов будет использоваться собственниками для внутренних нужд, и лишь часть —
сдаваться в аренду (например, складской комплекс компании «Ароматный мир» на
Береговом проезде)», — говорит Руслан Суворов (Praedium). По словам Ольги
Рыбаковой (JLL), арендодателю не удастся сильно поднять ставки аренды на склады,
построенные в черте города, а значит, многие проекты могут оказаться
нерентабельными в связи с высокими затратами на строительство склада в городе.
Зона досягаемости
Если девелоперы не занимаются строительством складов в черте Москвы, выходит,
они никому не нужны? Вовсе нет: спрос — огромный.
— В настоящее время спрос превышает предложение как на высококачественные
складские объекты в Москве, так и на склады классов С и D. Уровень вакантных
площадей стабильно низок и составляет 0-3%, — констатирует Руслан Суворов. При
этом, по его словам, вакантные площади наличествуют преимущественно в
низкокачественных, неудобно расположенных складах, а также при завышенной
арендной ставке.
Спрос на столичные склады формируют прежде всего небольшие и средние по
размеру фирмы, нацеленные на работу с конечным потребителем. Для них важно
расположение в непосредственной близости от клиентов и возможность доставлять
товар в ограниченные сроки, экономя при этом на транспортных расходах. Типичные
арендаторы складов в черте города — небольшие логистические, торговые и
дистрибьюторские фирмы, интернет-магазины, службы доставки и т. д. Иногда
складами в столице обзаводятся и крупные логисты, размещая в них часть
подразделений, непосредственно доставляющие товары конечным потребителям.
Делается все это для того, чтобы машины с грузом не простаивали в километровых
пробках на въезде в Москву. «Расположение склада в черте города является
необходимым условием для компаний экспресс-доставки товаров, интернет-магазинов,
фирм, специализирующихся на мелкооптовой продаже товара со склада, компаний
сферы услуг. Желательно наличие складов в Москве для некоторых дистрибьюторских
фирм и логистических операторов», — резюмирует Руслан Суворов. А вот крупным
сетевым ритейлерам аренда складов в Москве неинтересна: «Теоретически склады в
рамках города могут быть востребованы у розничных сетей для организации
эффективной дистрибуции по магазинам, но у большинства таких магазинов есть
небольшие площади для хранения необходимых товарных запасов прямо в торговых
точках», — поясняет Виктор Афанасенко (Knight Frank).
Однако эксперты предупреждают: склады в Москве подходят только тем
арендаторам, которые имеют дело с небольшими партиями грузов, а значит, их можно
перевозить на малотоннажном или легковом транспорте. Въезд огромных фур в Москву
не приветствуется, поэтому компаниям, работающим с крупными партиями, гораздо
выгоднее арендовать помещения в области.
Важным преимуществом московских складов является возможность аренды небольших
площадей. «Как правило, внутри МКАД боґльшим спросом пользуются склады площадью
до 1 000 кв. м», — говорит старший консультант департамента коммерческой
недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. Между тем владельцы крупных
складских комплексов в Подмосковье раздают свои площади арендаторам только
крупными порциями — от 2,5 тысячи кв. м.
Уровень арендных ставок на московские склады может колебаться от 80 до 250
долларов за квадратный метр в год. Все зависит от расположения и качества
объекта, наличия удобных подъездных путей и даже близости к станции метро (это
принципиально важно, например, для арендаторов, торгующих прямо со склада).
Склады, на выход!
Все опрошенные «Бизнес-журналом» эксперты солидарны: рынок складской
недвижимости в черте города был, есть и будет, однако развивается он намного
медленнее, чем в области. Андрей Жамкин полагает, что рынок внутри Москвы
существенно увеличиваться не будет, а с выводом за пределы МКАД заводов и
промзон, наоборот, станет сокращаться. Особенно сильно сокращение коснется
низкокачественных помещений, которые будут либо уничтожаться полностью, либо
реконструироваться. «Судьба классов С и D предрешена: площади будут сокращаться
как за счет закрытия объектов, так и за счет их перехода в другой класс», —
утверждает Виктор Афанасенко.
Что же делать арендаторам, которые в силу специфики бизнеса не могут
арендовать помещения за МКАД? Ольга Рыбакова видит выход в строительстве новых
складов для небольших компаний на незначительном расстоянии от кольцевой
автодороги. Такие объекты уже появляются. Это позволит арендаторам по-прежнему
находиться близко к потребителям, а девелоперам — избежать целого ряда проблем с
ведением строительной деятельности в Москве. Ну а тем, кого не устроит и этот
вариант, придется стоять в очереди и ждать, пока освободится подходящее
помещение в центральных районах, памятуя о том, что ожидание может очень сильно
затянуться. Источник: "Бизнес-Журнал"
|
|
