 |
02 октября 2002 г.
Первый офис
Первый офис
Сергей Жарков
Один из первых вопросов, с которым сталкивается
человек, начинающий собственный бизнес, - это аренда офиса. В
последнее время задача осложняется еще и тем, что доля незанятых
помещений практически всех категорий снизилась до минимума.
Человек, начинающий собственное дело, редко
располагает финансовыми возможностями, чтобы сразу открыть офис в
комплексе класса А, например в "Дукат Плазе", что на улице Гашека,
комплексах на Кадашевской набережной, бизнес-центре на улице
Тимура Фрунзе, 24, или офисно-торговом комплексе на Сухаревской
площади. Большинству это и не нужно. Исключение составляют
юридические или консультационные компании. В сервисном бизнесе
такого рода очень важно первое впечатление, которое складывается у
потенциального клиента. В таком случае стоит найти хотя бы
небольшое помещение в одном из крупных комплексов класса А или В.
На первых порах достаточно будет кабинета на двоих с партнером и
приемной.
Правда, сейчас это не так уж просто. К концу
прошлого года показатель незанятых площадей класса А и В снизился
в среднем до 5%.
Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента
офисной недвижимости Penny Lane Realty, охарактеризовал нынешний
дефицит помещений класса А как "значительный", а нехватку
бизнес-центров класса В назвал "катастрофической". По его данным,
доля незанятых офисных площадей категории А1 сократилась с 13% в
начале 2001 г. до 4% в IV квартале, в сегменте А2 падение еще
более значительное - с 24% до 6%. В классе В, по данным Colliers
International, сейчас всего 3% незанятых площадей. Практически
никто не сдает площади в субаренду, что было широко распространено
после кризиса 1998 г.
Информацию о пустующих площадях класса А и В
можно получить в компаниях, которые занимаются управлением
комплексов. Обычно это международные компании или фирмы с
иностранным участием, ассоциированные с международными. Они могут
представлять интересы владельцев здания (landlord representation)
и получать вознаграждение с них или арендаторов (tenant
representation) , тогда размер их комиссии зависит от условий
заключения договора.
Если клиент одновременно обращается в несколько
агентств с заявкой на поиск помещения, то стоимость услуг равна
месячной арендной плате. Если он проводит тендер среди агентств,
то с победителем заключается эксклюзивный договор и минимальная
стоимость услуг составляет в среднем $30 за 1 кв. м.
Российские агентства недвижимости, чаще
работающие с помещениями класса С и D, также традиционно берут
комиссию в размере месячной арендной ставки - это 8,3% годовой
арендной платы. Сейчас в связи с резким удорожанием офисов
некоторые фирмы идут на снижение своего вознаграждения до 5%
годовой ставки (примерно 70% месячного платежа) , но крупные
компании пока удерживают прежнюю планку.
Помещения в бывших НИИ (класс С) обычно
пользуются большой популярностью. Недостаток отделки в них
компенсируется удобным местоположением и относительно невысокой
ценой. Снять помещения в них вполне можно, не пользуясь услугами
риэлторов, - достаточно открыть телефонный справочник Москвы,
наметить подходящие районы и начать методично обзванивать
расположенные там институты. Но перед заключением договора аренды
лучше посоветоваться со специалистами по недвижимости - в каждом
конкретном случае могут обнаружиться свои подводные камни.
Проблемы возникают в связи с определением доли оплаты коммунальных
услуг, пользованием телефонными линиями, доступом в помещение в
вечернее и ночное время и т. д. Представьте: уезжаете в
командировку в Санкт-Петербург, заезжаете за документами перед
поездом, а дверь закрыта на засов.
На муниципальные площади начинающему
предпринимателю рассчитывать не приходится, если, конечно, идти
законным путем, - они давно разобраны. Причем в центре
предлагаются практически только подвальные и полуподвальные
помещения, требующие серьезных вложений, чтобы привести их в
порядок. Правда, и арендная плата грошовая. Средняя ставка
арендной платы на муниципальные нежилые помещения в Москве - 700
руб. ($23) за 1 кв. м в год. После введения со II квартала 2002 г.
одобренной правительством Москвы новой методики расчета арендной
платы она повысится до 950 - 1000 руб. ($31 - 33) за 1 кв. м в
год. Для каждой категории предприятий-арендаторов применяются
индивидуальные повышающие коэффициенты, но обычно они не превышают
1,8 - 2.
По мнению начальника отдела нежилых помещений
агентства "Миэль" Ирины Глива, очень интересны выставляемые на
торги первые этажи точечных новостроек. Их можно не только
арендовать, но и выкупить в собственность. Правда, сейчас
строивший и продававший их Департамент инвестиционных программ
строительства (ДИПС) правительства Москвы получил право сдавать их
в аренду и намерен делать это строго по рыночным ставкам,
устраивая аукцион для потенциальных арендаторов.
Некоторые арендаторы находят привлекательными не
вполне законные сделки с бедными организациями, которые готовы
пустить на свои площади за малую толику живых денег. Например,
можно договориться с каким-нибудь советом ветеранов или
муниципальным детским садом. Однако прочность подобных отношений
сомнительна - законных оснований противостоять арендодателю,
который вдруг решит выгнать постояльца, в таких случаях обычно
нет. Кроме того, подобные арендаторы вызывают пристальный интерес
налоговых органов. По оценке главы Департамента государственного и
муниципального имущества правительства Москвы Олега Толкачева,
такая практика развита слабо (Горинспекция выявляет подобные
нарушения в 6 - 7% случаев) , однако риэлторы утверждают, что
пересдается до 25% муниципальных площадей из 9 млн кв. м, которые
город сдает в аренду.
Обычно это выглядит так: у организации есть 200
кв. м, 100 кв. м из них она сдает в субаренду по двойной ставке и
не несет расходов на содержание помещения. Учитывая, что
муниципальные ставки ниже рыночных в 6 - 7 раз, субарендатору это
все равно выгодно. Еще дешевле можно получить офис в зданиях
федеральной собственности: там расценки на 30 - 50% дешевле
муниципальных.
ТИПЫ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ.
Традиционно риэлторы и консультанты в области
недвижимости подразделяют офисные помещения на четыре основных
класса: A, B, C и D. Компании не могут прийти к единству при
классификации помещений, поэтому возникли еще подклассы А1, А2 или
В+ и В-.
Арендаторы площадей в офисных комплексах высшего
класса (A) получают в свое распоряжение все - подземные стоянки,
центральное кондиционирование, всевозможные средства связи,
рестораны, кафетерии, фитнес-клубы и т. д.
Класс В чуть попроще, но наличие круглосуточной
охраны, современной инженерной "начинки" и т. д. также
обязательно.
Помещения класса С - это обычно
реконструированные или подвергнутые хорошему косметическому
ремонту здания бывших советских НИИ
В класс D попадает все, что ниже класса C. Это
может быть переведенная из жилого в нежилой фонд квартира,
полуподвальные или подвальные помещения и т. д. Соответственно
этой шкале распределяются арендные ставки - от $500 - 750 до $100
(в некоторых случаях и меньше). за 1 кв. м в год. Источник: Ведомости, 5 февраля 2002
|
|
